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【法眼看法】未經許可將廠房轉租給“自己” 房東要求賠償

轉租,顧名思義就是將租來的房屋再次轉租給第三人,我國《合同法》規定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。如果出租人不同意轉租,則承租人的轉租行為被視為嚴重違約或者根本違約行為,出租人可以選擇解除其與承租人之間的租賃合同。近期,江蘇省昆山市人民法院審結的一起廠房租賃合同糾紛,承租人稱將廠房“轉租給了自己”,這究竟是怎么一回事?
  大龍建材公司與大宏鋼材公司于2017年9月簽訂了一份廠房租賃合同書,由建材公司將其位于昆山市周市鎮某地4500余平方米的廠房租賃給鋼材公司使用,租賃期限為5年。合同約定大宏鋼材公司未經大龍建材公司書面同意擅自將房屋轉租、分租、轉讓或與他人調劑交換,視為大宏鋼材公司違約,建材公司有權單方終止合同并收回出租房。合同簽訂后不久大宏鋼材公司即將大龍建材公司的廠房分塊轉租某模具有限公司等4家企業。大龍建材公司多次協商無果后訴至法院,要求解除與大宏鋼材公司所簽訂的租賃合同,并要求對方支付違約金35萬余元。
  庭審中,大宏鋼材公司先是辯稱沒有轉租,某模具公司等4家企業都是其生產配套企業,為方便生產、節約成本,才將以上公司的部分配套業務放在一起。租賃合同自簽訂以來均按時支付房租,也未對房屋主體結構改動或損害,原被告間的合同目的一直在順利履行,并未損害房東利益。原告向法庭提供了被告鋼材公司與其他4家公司簽訂的租賃合同,以及轉租企業的營業執照,不僅4家公司均為獨立法人,且其登記地址就是建材公司的出租廠房。被告又向法庭辯稱涉及轉租合同中的幾家公司都是鋼材公司實際控制人在經營,轉租合同只是借其地址用于工商登記,沒有實際經營地址,屬于自己經營的一部分,不能認定為轉租。
  法院審理后認為,該案中大龍建材公司與大宏鋼材公司簽訂的租賃合同規定了不得擅自轉讓的條款,大宏鋼材公司轉租行為,違反了雙方的合同約定,其抗辯意見無事實與法律依據,法院無法采納。關于建材公司的違約金主張,顯然不符合雙方合同中違約金條款的約定,合同中系針對逾期及單方解除合同的違約金約定,并不適用于本案中單方終止合同的情形,故對違約金的訴請,法院無法予以支持。最終,法院判決大龍建材公司與大宏鋼材公司簽訂的《廠房租賃合同書》及補充協議于2018年11月6日(即被告大宏鋼材公司收到訴狀及相關文書之日)依法解除。
  法官提醒:廠屋租賃相較于普通房屋租賃有其特殊性,就本案而言,雙方除了對基本的廠房面積、水電等有約定外,對于廠房用途、環保、安全等方面均有一定的約束,出租人也是基于承租人所從事的行業的了解以及信任,從而決定是否出租以及租金的金額。從社會管理角度看,承租人隨意轉租,對“二手承租人”不加管理,極有可能引發一系列安全生產事故,從而造成不可挽回會的損失。因此,對于房屋租賃的轉租行為必須在依法前提下嚴格遵守合同約定。

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